【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　借地上の建物の売却について

北海道・60代女性
借地に家を建てて住んでいますが、引越しに伴い、家を売りたいと思います。
Aさんが買い取ってもいいと言ってたのですが、地主が買い取るといい始めました。
不動産会社は、「地主に権利がある」と言うので、
地主に売る方向で話を進めてきました。
（ちなみに、Aさんは、地主から、「土地の契約金や地代が今より上がる」
　と言われたらしく、買取りを渋るようになりました）

ところが、地主と不動産会社から、
「基礎などを見てから買い取りを検討する。修復不可能ならば、
　更地にして土地を返してほしい」
と言われました。
更地にする費用を考えると、
タダ同然でも誰かに引き取っていただきたいのですが、
地主と不動産会社の言いなりになるしかないのでしょうか？

□■アドバイス

私見ですが、借地上に存在する建物を売却する場合においては、
基本的には、地主の承諾が必要ですが、地主に不利益とならない場合、
地主はその承諾を拒否することはできません。地主が拒否する場合は、
裁判所に申し立てて、裁判所に代りに許可を貰うことが可能です。
この許可の申し立ての時に、地主が自ら建物の買取を申し出た場合は、
裁判所は、相当の対価、および、転貸の条件を定めて、
地主が買取ることを命ずることができます。
つまり、今回のご相談のケースでは、
時価による建物の買取を地主が拒否した場合は、
建物の売却の許可を裁判所に申し立てることが宜しいかと思います。
　※この場合、土地の契約金や地代の変更についても、
　　裁判所の判断に委ねることとなり、地主が勝手に変更する事は出来ません。

　　▼参考条文▼

　　　1.平成３年１０月４日以前からの旧借地法の対象である場合

　　　　　第９条ノ２　借地権者ガ賃借権ノ目的タル土地ノ上ニ存スル建物ヲ第三者
　　　　　　　　　　　ニ譲渡セントスル場合ニ於テ其ノ第三者ガ賃借権ヲ取得シ又
　　　　　　　　　　　ハ転借スルモ賃貸人ニ不利トナル虞ナキニ拘ラズ賃貸人ガ其
　　　　　　　　　　　ノ賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ承諾セサルトキハ裁判所ハ借地権
　　　　　　　　　　　者ノ申立ニ因リ賃貸人ノ承諾ニ代ハル許可ヲ与フルコトヲ得
　　　　　　　　　　　此ノ場合ニ於テ当事者間ノ利益ノ衝平ヲ図ル為必要アルトキ
　　　　　　　　　　　ハ賃借権ノ譲渡若ハ転貸ヲ条件トスル借地条件ノ変更ヲ命ジ
　　　　　　　　　　　又ハ其ノ許可ヲ財産上ノ給付ニ係ラシムルコトヲ得
　　　　　　　　　２　裁判所ハ前項ノ裁判ヲ為スニハ賃借権ノ残存期間、借地ニ関
　　　　　　　　　　　スル従前ノ経過、賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ必要トスル事情其
　　　　　　　　　　　ノ他一切ノ事情ヲ考慮スルコトヲ要ス
　　　　　　　　　３　第１項ノ申立アリタル場合ニ於テ裁判所ガ定ムル期間内ニ賃
　　　　　　　　　　　貸人ガ自ラ建物ノ譲渡及賃借権ノ譲渡又ハ転貸ヲ受クベキ旨
　　　　　　　　　　　ノ申立ヲ為シタルトキハ裁判所ハ同項ノ規定ニ拘ラズ相当ノ
　　　　　　　　　　　対価及転貸ノ条件ヲ定メテ之ヲ命ズルコトヲ得
　　　　　　　　　　　此ノ裁判ニ於テハ当事者双方ニ対シ其ノ義務ヲ同時ニ履行ス
　　　　　　　　　　　ベキコトヲ命ズルコトヲ得
　　　　　　　　　４　前項ノ申立ハ第１項ノ申立ノ取下アリタルトキ又ハ不適法ト
　　　　　　　　　　　シテ同項ノ申立ノ却下アリタルトキハ其ノ効力ヲ失フ
　　　　　　　　　５　第３項ノ裁判アリタル後ハ第１項又ハ第３項ノ申立ハ当事者
　　　　　　　　　　　ノ合意アルニ非ザレバ之ヲ取下グルコトヲ得ズ
　　　　　　　　　６　裁判所ハ特ニ必要ナシト認ムル場合ヲ除クノ外第１項又ハ第
　　　　　　　　　　　３項ノ裁判ヲ為ス前鑑定委員会ノ意見ヲ聴クコトヲ要ス