【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　契約後の地盤改良費の請求について

大阪・30代女性
土地を購入したのですが、地盤が弱いらしいので、
土地を改良して家を建てました。
すると、隣人から、
　　「うち近辺は地盤が弱いので、他の場所よりも余分なお金が改良や
　　　基礎代でかかるのはおかしいと思って、売主に話したら、
　　『実は弱いんです。基礎代を半分出します』という話になった」
と、聞きました。
契約後に売主に話す場合、問題や不利なことになるのでしょうか？
また、折半以外の補償はどの程度してもらえるものなのでしょうか？

□■アドバイス：１

かなり難しい内容です。まず、地盤の弱さの程度がわかりません。
次に、直接購入されたのか、不動産業者経由なのか…にもより、
また、程度によれば、告知義務違反もありましょうし、瑕疵の要素もあるでしょうし、
逆に、無いかもしれません。
少なくとも半分、あるいはそれ以上を
元の地主に自動的に負担してもらう根拠があるとも即断できません。
どのような建築物を建てるとして、購入されたのでしょうか？
誰でもわかるほど、近隣の建物やその他の状況から、
軟弱地盤が推認できるのでしょうか？
地耐力調査の必要が事前に確認されていたのなら、
その調査費用は、元地主に負担をお願いする契約はあると思いますが…。
もう少し、詳細な経緯をご連絡ください。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾さま、はじめまして。ご回答ありがとうございました。
土地は直接、住居用に購入しました。
事前に土地についての詳細は特別には聞いていません。
地盤の弱さですが、事前に業者
（というのでしょうか、重要事項説明をしなくてもよい団体だそうです）から、
土地の2箇所を調査した結果の地盤調査データを頂いていました。
隣人のお話では建築士に地盤調査を依頼した結果、頂いていたデータよりも
地盤の弱いことが発覚し、話をもっていったそうです。
つい先日聞いた内容では、団体曰く、「聞かれたら説明している」
とのことでした。
私の土地周辺は盛り土で、何軒か離れた場所は切り土だそうです
（土地の値段に差はつけていないそうです）。
誰でもわかるほどの「誰でも」が難しいのですが、土を削った際、
粘土層や木屑が蓄積されていて、良い地盤だとは言えない状態でした。

□■アドバイス：２

つまり、
　　　●相談者さまの地盤の地耐力の調査データは無い
　　ということですか？
おっしゃるとおり、盛り土と切り土は、一段ごとに違う可能性があります。
お隣とは同じ造成なのか、不明ですが、お隣と同じ地耐力とは即断できません。
誰でもわかるとは、
　　　●既に建築物に地盤からくるなんらかの影響の症状が散見できる
という周辺状況と考えます。
「土を削った際、粘土層や木屑が蓄積されていて、良い地盤だとは言えない」と
私も思いますが、軟弱や補強が即必要かの判断もできません。
住宅の建築設計士の本来業務ですから、その方に、業務を依頼の上、
先般、申し上げましたように、地盤調査費を請求されてはいかがでしょう？
そして、明らかに基礎補強が必要と建築士が判断した場合は、
その工事費増の交渉になると思います。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）