【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　農地を敷地面積に加えることについて

福井・30代女性
確認申請を提出するにあたり、
農地転用の面積と敷地面積は同じになるべきなのでしょうか？
施主は、固定資産税のことを考え、農地のままの部分を残したい考えです。
たとえば、500平米の農地のうち、300平米のみを宅地とした場合の
確認申請の敷地面積は、500平米でもかまわないのでしょうか？
よろしくお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、農地は宅地ではありませんので、
建築確認の敷地面積には算入はできないと思います。

ところで、農地転用ということは、
　　　●市街化調整区域・旧無指定（非線引き）区域・市街化区域外
のどれかの区域だと思うのですが、
それであれば、農地転用の届出にも、建物の配置図や平面図は
添付する必要があり、建蔽率や容積率を満たしている必要はあります。

　　　※農振除外が必要であれば、当然、そちらにも図面の添付は必要です。
　　　　そして、農転の許可が出た土地を対象にして、農転の図面に準じて、
　　　　建築確認の申請を出して、建物を建てて（通常は上棟時の頃）から、
　　　　地目変更を法務局に申請するという順番になるかと思います。

そういう順番から考えると、いまいち、質問の主旨が解りかねるのですが…。
既に農転の許可が出ているのであれば、その土地は全て宅地にすべきだと思います。
（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

敷地とは、建物をたてる土地を言い、
農地とは農作物を作るところを言いますね。
登記上の地目は現況ですし、
敷地は何であれ、建物を建てるための土地となります。
農地転用規制は、農地法のことで、建物を建てるための土地は、
敷地（地目が雑種地や山林や農地の場合もあります）となります。
結果、その建築に違法性が無く、現認されたとき、地目は宅地に変ります。
　　
これは、申請以外にも登記官の専任事項として措置されます。
また、農地転用申請中でも、建築確認手続き上、OKかは、
特定行政庁次第ですが、多分無理でしょう。
　　
もちろん、確認不要の場所や建物も農地転用規制外の
（地目は農地でも、農地法の農地でない）農地もありますが…。
つまり、完全に矛盾した農地のままの敷地は、
例外的に形式上一時期ありえますが、
実態としては、恒常的にはありえないことになります。
（グッドカラーステッション・中尾正文さん）

■□相談者より

中尾様、早速の回答ありがとうございました。
やはりどう考えても、農転をかけた面積が敷地面積ですよね。
ちなみに昨日、施主に農転の状況を確認したところ、
当初、敷地としていた面積すべてを農転にかけるとのことでした。
深く悩んでいたのに…。しかし、そのおかげでこのサイトを知りました。
今後もよろしくお願いします。

涌井様、回答ありがとうございます。
まだ、農転の申請はしていない状態です。ちなみに農転の申請時には、
採光計算などは考慮して許可を出しているのでしょうか？
また、農転の申請に添付した配置図や平面図と、確認申請時の図面は、
必ず同じじゃないといけないのですか？
あくまでも仮定の話ですが、建蔽（ぺい）率、容積率ともにクリアした上で、
採光が取れないような農転の状態なんていうのはないのでしょうか？
そんな状態にならないように、農転をすべきなんでしょうが…。