【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　既存不適格建築物について

東京・30代女性
はじめまして。市役所に聞いても、法務局に聞いても、
らちが明かず、困り果てております。どなたかお知恵を与えてください。

今、叔母の実家の建て直しを計画していますが、
わずか2.5センチのために建物を壊さなければならない状況に直面しています。

理由は、既存建物を一部残していたところ、
「道路後退にひっかかるため、壊すように」
と、建築指導課から言われたからです。
（道路後退の立ち会いは7月5日で、まだ確定はしていないのですが、
　測量士さんの推定では、2.5センチ後退部分にかかるそうです）

「既存不適格建築物」にならないかと思ったのですが、
建物の登記簿を見ると、所有権登記が昭和26年1月24日で、
建築基準法の施行が昭和25年11月23日ですので、
施行時に工事中の建築物であったとは思います。

しかし、叔母の話によると、昭和30年頃、キッチンだったところを
和室に変えるリフォームをしています。
このリフォームが、基準法が定める、
「一定の範囲を超える増改築等を行う場合には、同法の規定に適合するように
　既存の部分の手直しを行わなければならない」
という規定に抵触していたのかは、わかりません。

建築確認の申請すらできず、困り果てております。
やはり、今回の母屋の建て直しが、この規定に抵触してしまうのでしょうか？
また、どうにか解体を免れる手だてはないものでしょうか？
何卒、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

道路後退の意味が良く判らないのですが、属に言うセットバックのことでしょうか？
つまり、接道している道路の幅員が4メートル未満で、道路中心線から2メートル
の後退線が設定されており、その後退線に既存建物が2.5センチ引っ掛かっている
ということでしょうか？

建築確認申請の対策だけだとすれば、対処方法として、一番簡単なものは
建築確認の必要の無い大規模リフォーム工事にとどめることだと思います。
柱や梁や屋根だけ残して、大工さんによる解体工事を行います
（解体業者は雑な解体を行うので駄目です）。
それら構造材の交換も必要な場合は、柱等構造材を一本づつ順次交換していく
方法をとります。増築は建築確認の必要の無い3坪までにとどめれば良いでしょう。

ただし、今回の増改築工事に関係無く、
はみ出した建物の撤去を求められる可能性もあるのだとすれば、

　　　1.　2.5センチの部分だけの撤去が可能かどうかを大工さんに聞いてみる。
　　　2.　道路拡幅工事の時には、建物を撤去すると言う念書では駄目なのかを
　　　　　役所に聞いてみる。

　　ということになろうかと思います。
「1.」については、2.5センチだけ対処するのであれば、
木造在来の場合は部分解体は柱の付け替え等を行えば
充分可能だと思いますので、
リフォーム工事になれた大工さんによくご確認下さい。
もし部分解体が可能であれば、建築確認申請の時に
併せて申請を提出すれば良いのではないかと思います。

これは、あくまでも私個人の感想ですが、役所の担当官によって、
実際の対応はかなり変るかも知れません。
すぐにでも、道路拡幅が行われるのであれば別ですが、
建築確認申請を行わなければ、
建物の撤去を早急に求められることは無いと思います。
もし、撤去を求められても、そこに生活している限り、
すぐに応じなければいけないというものでもないと思います。

（高原開発・涌井さん）