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相談内容　違反建築物売却の責任について

東京・40代男性
3ヶ月ほど前に、大手不動産会社の仲介で、建売中古住宅を購入しました。
しかし、入居後に、軽量鉄骨造であるべきなのに木造で、
違反建築物だということが判明しました。
　　
そこで、不動産会社に「これは告知事項ではないのか？と談判し、
手数料返還の打診を受けているところです。
　　
担当者は、自分が気づかなかったことを詫びて、
色々と手をつくしてくださったと思いますが、聞くところによると、
　　　●売主（個人）は、木造であることは知っていた
とのことでした。
　　
他意はなかったかもしれませんが、ちゃんと聞いていれば、
購入を控えたか、購入したとしても、もっと価格交渉をしていたのは間違いありません。
また、どんな建て方をされているのか不安に陥って、
今ごろまでゴタゴタすることもなかったわけです。

このような場合、売主は個人ですが、瑕疵担保責任を追求し、
損害賠償などを請求することができるのでしょうか？
可能な場合、請求金額の相場というのはどれくらいなのでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いいたします。

□■アドバイス：１

おはようございます。
「軽量鉄骨造であるべきなのに木造で、違反建築物だということが判明」
との事情が良く分かりません。
軽量鉄骨を木造であると、説明を誤ったのですか？
それとも、当該建物が建築上の法令制限に違反しているのですか？

説明を誤ったというのは、通常、
重要事項説明において、建物の登記簿謄本（全部事項証明書）、
建築確認の副本などが説明されるので、考えにくいです。
もう少し詳しくお話いただければ、と思います。

違反建築物ということであれば、どのような違反なのか、
こちらももう少し詳しいお話しが必要です。

（北杜宅建センター・萩原さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、萩原さんの仰る通り、通常は考えられないことですが、
建物が未登記の中古物件の場合は、ありうることだとは思います。
売主が承知の上で、仲介業者に嘘の説明をして契約を締結し、
引渡し後に建物の謄本ができあがってきたら、
木造になっていたということになるのでしょうか？

単純に売主が嘘をついて売却した場合と仮定しますと、
これは瑕疵担保責任とは別に考えるべきでしょう。
相談内容を読む限り、民法の詐欺による契約というべきだと思われます。
　　　1.売主に、貴方をだまして契約をするという意思があること
　　　2.実際にだまそうとする行為があったこと
　　　3.その行為によって貴方が錯誤に陥ったこと
　　　4.その結果として、契約締結に至ったこと
という4つの要件をみたしている可能性は充分にあるのではないかと思います。

詐欺による契約の場合は、契約自体を取り消すことが可能ということになりますので、
仲介業者を味方につけて、契約の取消しとその契約取消しに伴う損害賠償の請求を
念頭に置いた上で、売主と交渉すべきだと思います。
　　
契約の取消しを要求せず、損害賠償を請求する場合は、
基本的には実損額であるべきですから、木造と軽量の差による実損を検討して、
客観的に説得力のある数字にすべきだと思います。

　　■参考条文（詐欺又は強迫）
　　　第九十六条　詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
　　　　　　　　　２　相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合
　　　　　　　　　　　においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、そ