【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　火災による契約解除について

神奈川・60代男性
ビルオーナーです。
テナントの飲食店から営業中に火災が発生し、店舗が全焼しました。
契約書に、
「物件が滅失した場合は、催告なしに契約解除」
とありますので、
即刻、契約解除通知をテナントに内容証明で送りましたが、
先方は、
「ビルが無くなった訳ではなく、改装すれば使える」
との理由から、契約解除は無効であると主張しています。
果して、契約解除は成立するのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、火災の場合は、
基本的に損保会社の対応に準じて考えれば良いと思います。

賃貸物件の場合、火災を出した店舗等は、借家人賠償責任と言いまして、
大家、もしくは大家に火災保険料を支払った損保会社への
損害賠償を支払う義務が生じます。
これは戸建てのもらい火とは大きく違います。
この借家人賠償を補うのが借家人賠償責任保険なのですが、
その店舗が入っていなければ、かなり大変なことになるかもしれません。
当然、改装の義務も出火元が負担すべきことになる可能性が大きいと思います。

よく損保会社とご相談になり、誰がいくら負担するという示談を締結して、
補修工事を行うことと並行して、契約解除を行うかどうかは検討すべきだと思います。
借家人賠償責任も含めて、全額、損保会社から出るのであれば、
契約解除を行う必要は無いと思いますが、いかがでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

涌井様、貴重なご返事、ありがとうございました。大変参考になりました。

ところで、テナントへの賠償請求と賃貸借契約解除についてですが、
オーナーとしては、賃貸借契約解除を優先しております。
理由は、長年の契約の中で、一言で「信頼が置けない」ということです。
法律は破るわ、人の迷惑は顧みないはで、
人が見ていなければ何でもするテナントで、散々苦労しました。
　　
今回の火災も不審な点が何点かあり、計画性の疑いがあることから、
警察へ訴えていますが、確固たる証拠がなく、
「あとは、オーナーとテナントの問題」として、取り合ってくれません。

今回の火災に関連して、油を多量に使用する店舗にもかかわらず、
消火器はない、ガス漏れ検知器はない
（今回、テナントはビルが古くガス管が腐り、
　ガス漏れしたのが火災の原因としております。
　営業中に店員が出火したにもかかわらず）、
　　
また、自身でガス管を能力アップのために交換したり、
排気ダクトを改造したり、全てオーナーの了解なしに勝手に実行しています
（賃貸契約のオーナーへの承認義務があるにもかかわらず…）。

今回、契約解除が実現できれば、長年の念願で、不幸中の幸いと思っております。
テナントの狙いは、今秋予定の店内改装（約1,000万円）が
保険で実現できるためか、罪の意識はなく、始終にこにこしています。
　　
また、オーナーに責任を被せ、オーナーへの賠償責任を回避し
（弁護士より火災原因がはっきりしたら、逆に賠償を請求すると言ってきています）、
賃貸契約が続行できると思っているようです。

つきましては、今回、賃貸契約の解除を実現するための問題は何か、
また、それを解決するにはどうすればよいか、アドバイスください。

□■アドバイス：２

私見ですが、契約書の条項違反と火災の問題は別に考えるべきかと思います。

火災につき