【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　地盤改良費用の正当性について

福井・30代男性
不動産業者に仲介をしてもらい、別の業者から土地を購入しました。
埋め立てる前は水田だったため、地盤が弱いということで、
購入前の不動産業者の仮見積もりでは、
地盤改良費として80万円が計上されていました。

しかし、実際に地盤調査をしてもらい、
提示された費用の見積もりの金額は大幅に上がり、倍以上の175万円でした
（しかも、当初は200万円近くの見積もりが出てきたので、
　安くしてもらって、この金額でした）。

柱状地盤改良工で、改良長が6m、改良径が600mm、本数が36本だそうです。
埋め立てる前が水田だからといって、こんなに本数が必要で、
こんなに金額がかかかるのか、わかりません。
175万というのは、仮見積りと比較して、あまりにも高いような気がします。
しかし、金額について自分で調べてみたのですが、
知識も全くと言っていいほどありません。
そのため、クレームをつけようにも、本当の相場もよくわかりません。

この工事内容、金額について、妥当なのかどうか、アドバイスお願いします。

□■アドバイス：１

私見ですが、鋼管杭改良は地盤瓦礫撤去工事が必要になることが多いので、
比較的費用が高くなります。
柱状地盤改良工ということは、ジオコラム工法のことだと思いますが、
それだと175万円は高い様な気もするのですが、これは諸条件によって
変ると思いますので、一概には言えないと思います。
表層改良のセメント系改良だと100万円以下で済むはずです。

表層部の地耐力だけではなく、深層部の地耐力やによっても
改良工事の方法の選定も変るかと思います。
おそらく、当初は表層部のセメント系固化材による地盤改良で
十分と思われたものが、実際に地盤調査を行ったら、
柱状改良工法による工事が必要になったということだと思います。

地盤改良の方法につきましては、地盤調査と含めて専門業者に聞かれるのが
一番宜しいかと思います。福井県の地盤改良工事に関しては、
数社から見積もりを取ってみるのも良いと思います。
　　（Yahoo!電話帳の下記ページが参考になるかと思います。
　　　 http://phonebook.yahoo.co.jp/a118/g111/g20139/g32152000/ ）

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

涌井様のアドヴァイスに少々付け加えさせてください。

地盤改良は、予定建築物との関わり、建物の重さと特に基礎の設計に関係します。
まず、敷地全部に建物が建つのか、また、敷地の地勢状況（畦、堤防、土留め）
や隣接建物などを勘案して、基礎の深さを考え、基礎の対荷重面積（柱、布、版）
の選択などによって、必要な地耐力が決まります。
　　
一般的に5tとか3.5tとかは、難しい計算を省く便宜上の数値でして、
きちんと基礎設計をなし、安全であれば、地盤改良は程度調整が可能です。
木造でも地下があれば、全く違ってきます。

より納得して、細かい計算や対応を厭（いと）わないなら、
建物設計を正確にしてください。その時の建築士は、木造だけが専門でない方、
つまり、鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物などにも明るい方に相談される方が、
基礎の智恵はお持ちかもしれません。以上、ご参考まで…。

一級建築士・インテリアプランナー

（グッドカラーステッション・中尾正文さん）