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相談内容　瑕疵担保責任について

福岡・40代男性
このたび、建築条件付土地を購入することになり、
土地売買契約書を交すことになったのですが、
その中の瑕疵担保責任に関する以下の条文に疑問を感じました。
なお、売主（甲）は大手の住宅メーカーです。

　　「本物件に隠れた瑕疵があるとき、またはそれにより毀損を生じたときは、甲は
　　　引渡から2年間に限り民法第570条に定める瑕疵担保の責を負うものとします。
　　　但し、乙がその事実を知ったときから1年を経過したときは、甲は引渡から2年
　　　以内といえども、瑕疵担保の責を免れるものとし、また天災地変、その他不可
　　　抗力等、甲の責に帰すべからざる事由により生じた毀損等の場合および地盤の
　　　瑕疵、地下埋設物については、甲は瑕疵担保の責に任じないものとします」

上記は前段で、
　●隠れた瑕疵があるときは、瑕疵担保の責を負う
としながら、後段の終りで、
　　　
　●地盤の瑕疵、地下の埋設物については責に任じない
としており、
「じゃあ、一体、どういう場合なら責任をとってくれるの？」
という感じです。

なにぶん、土地の売買は始めての経験であり、
土地も工場の跡地であるらしいことから、地下の状況もわからず、
このような文言があると不安です。
　　そこで、
　　　●こういう契約条件は一般的なのか？
　　　●また、交渉によって変えさせることができるのか？
　　について、アドバイス、よろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、ご指摘の通り、
この瑕疵担保責任の条項には若干の問題がある様に感じます。
　　
「工場跡地であることを知っている」ということになりますと、
業者としての調査責任、および、地盤改良責任は当然生じるものと思われます。

土壌調査、および、土壌改良工事後の瑕疵担保責任の特約であれば、
若干は理解できるのですが、もしそれらが行われていなかった場合は、
　　　
　　　●その土地に土壌汚染等の問題が生じる可能性が充分あることを知っていて、
　　　　瑕疵担保責任を逃れる特約を締結した
とも
解釈されるのではないでしょうか。
その場合は、民法第572条により、その特約は無効になる可能性も否定できません。
　　
そもそも、
　　　●地盤の瑕疵、地下埋設物については、甲は瑕疵担保の責に任じない
という様な
条項を入れること自体に不自然さを感じてしまいます。

　　
過去はさておき、現在では工場跡地においては土壌汚染調査や地盤調査を行うのは
常識ですから（開発行為時に指導され、土壌汚染対策法等の法的、または自主的に
行うのが一般的）、不安であれば、その調査結果の資料の提示を要求された方が
宜しいかと思います。

もし、工場跡地で土壌汚染調査を行っておらず、かつ、その様な特約条項を入れる
業者は、大手（？）といえども、信頼性に欠けると思いますので、購入に関しては、
納得できないのであれば、再考された方が良いかもしれません。

（高原開発・涌井さん）

□■アドバイス：２

売主は大手の住宅メーカーとのことなので、
宅地建物取引業者ということでよろしいでしょうか？
売主が宅建業者であれば、「但し…」以降の後段は、
宅建業法40条により、無効になります。

（北杜宅建センター・萩原さん）