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相談内容　借地権の買取請求について

東京・70代男性
はじめまして。よろしくお願い致します。
借地人である私の場合、転居して空屋になり、地主と縁を切りたく思います。
「借地権譲渡」、あるいは「底地売買」などで、地主に話をもちかけている
のですが、地主は知らぬ顔で一向に話にも乗らず、もう9ヶ月になります。
このままでは無駄に地代を払い続けねばなりません。
借地上の家屋は、建築後32年の軽量鉄骨プレハブ2階建で、
20年目に更新し、あと8年借地権残存あります。
また、家屋の状態は外部、内部ともリフォームを続け、
定期的に点検確認しています。

「買取り請求権」は、法的には存在しないのでしょうか？
「借地・借家法」や「借地非訟事件」など、勉強したのですが、
肝心なところが分からなかったのです。
こちらの、
　　 http://fudosan.2525.net/2006/02/post_2618.html
　　の通り、本当に「0円で明け渡す」ことになるのでしょうか？

また、申立書の様式には、譲渡予定者を書く欄があるのですが、
譲渡承諾を借地非訟事件として裁判に持ち込むとき、
譲渡先が決っていないと裁判所は受付ないのでしょうか？

障害のため遠出ができず、色々な相談所へ行くのが困難な状況です。
是非、アドバイスをよろしくお願い致します。

□■アドバイス：１

私見ですが、賃貸人に対して、借地権譲渡・底地売買を持ちかける
ということ自体が、よく理解できません。
実際にその様な取引が行われている地域があるかどうかは不明ではありますが、
私が知っている範囲ですと、
　　　●借地権譲渡は建物を第3者に売却する時に、同時に建物購入者に譲渡するも
　　　　ので、地主に対しては、その承諾を求めることになるだけだ
と思います。
底地売買は、地主が賃借権付の土地を第3者に売る場合であり、
賃借人が売却することは底地売買とは、あまり言わないと思います。

ご相談内容で、ちょっと疑問に感じるのは、今回は平成4年7月31日以前の契約の
旧借地法の対象となると思われるのですが、旧借地法の契約期間の規定によると、
軽量鉄骨ということは「堅固ノ建物」ということになると思われます。
20年で更新したということですが、その場合は期間が30年以上でなければ
いけないと思います。

ちょっと、この辺りに問題がある様な気も致します。
元の契約期間が無効となりますと、契約期間は60年になるかもしれませんね。
それと、「20年目の更新料は取り戻せるかどうか」は、更新して12年も経過
しているということになると、更新後の契約に異議を主張するにしても、
時間が経過しすぎているとも思いますし、時効と関連があるかもしれませんので、
この辺りは弁護士等の専門家にご相談された方が良いと思います。

　　建物の買取請求権はあります。
　　　1.借地権が消滅し契約が更新されなかった時に成立する（旧借地法4条2項）
　　　2.賃借権の譲渡を地主が承認しない場合に、その借地上の建物などを
　　　　取得して借地権を譲り受けようとする者は、その地主に対して
　　　　建物等の買取を請求できる第三者の建物買取請求権というもの
　　　　（旧借地法10条）
　　という2種類があります。

　　1の場合は、8年経過して満期になった場合は、
　　　・形成権であるため、その行使があれば、
　　　　賃借人と地主との間で建物の売買契約が成立する。
　　　・代金額は取り壊しを前提としたものではなく、建物としての時価である。
　　　・借地権の価格は含まれないが、場所的利益は考慮される。
　　　・建物買取請求権者は、地主から代金の提供があるまでは、
　　　　建物の明渡しを拒否できる。