【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

相談内容　施工に問題のあった物件に対する対応について

神奈川・40代男性
先日、築2年の中古住宅を個人から購入しました。
しかし、念のため、入居前に中古住宅調査機関の瑕疵検査を行ったところ、
重大な欠陥が見つかりました。
　　
どうやら、設計図上は問題はなく、施工業者に問題があったようです。
具体的には、耐力壁で構造用合板を使用すべきところを
石膏ボードが張られていたり、準耐火構造に必要な施工がされていなかったりなど、
建築基準法的にも完全なる違反で、住むこと自体が危険な状態にあるとのことでした。

そのことを売主（個人）に伝え、修理費用、
および、住めない期間の保証などの損害賠償を請求したところ、
　　「今回の売買契約で使用したFRK（財団法人不動産流通経営機構）標準契約の
　　　瑕疵保証範囲が、
　　　『1.雨漏り、2.シロアリ、3.構造上重要な部位の木部の腐食、
　　　　4.給排水管の故障』だけを、売主が責任を負うものであり、
　　　また、上記4つの問題であっても、修復の請求以外の損害賠償の請求は
　　　できないことになっている」
　　という理由で、買主側の対応してくれ…との連絡がありました。

納得がいかないので、弁護士の無料相談に行ったところ、
　　「建築基準法に準拠していない建物は、そもそも『住居』とは呼べず、
　　　不動産売買契約が履行されていない状態とされるため、
　　　本契約の条項を適用せずに、通常の民法上で定められている
　　　損害賠償の請求をしてよいのでは？」
　　と言われました。

基本的に、弁護士の見解をそのまま売主に伝えようと思うのですが、
一般的には、契約書上の4つの瑕疵範囲に入らない今回のような欠陥について、
賠償請求できるものなのでしょうか？
それとも、売主の主張の通り、
買主側（つまり私）が全て負担することになるのでしょうか？

お手数ですが、プロの事業者の方のご意見を頂けますと有難いです。

□■アドバイス

私見ですが、一般消費者同士の個人売買のようですから、
基本的には契約書の内容に従って解決すべきでしょう。
瑕疵担保責任についても、当然、契約書の内容の通りだと思います。

　　弁護士が言っているのは、
　　　・民法の債務不履行を理由とした契約解除（民法541条）、
　　　　もしくは、損害賠償請求（民放415条）を行ってはどうか？
　　と言うことだと思います。

これは瑕疵担保責任とは違いますので、契約自体の履行に関する問題です。
住むことができないということは、契約の目的を履行できない訳ですから、
契約の解除なり、損害賠償請求をすることは可能かも知れませんね。
しかし、実際には、交渉が決裂すると裁判となるでしょうから、
最終的には裁判官のみが判断できることになると思います。

もう一点、住宅品質確保促進法で新築住宅には10年の瑕疵担保責任期間があります。
基本構造部分（基礎、土台、床、柱、壁、斜め材、小屋組、横架材、屋根、および、
雨水の侵入を防止する部分）については、施行業者に10年間の瑕疵担保責任があります。
もし、売主と協力でき、施行業者が今でも営業中なのであれば、
この施行業者に改修工事の費用負担を求めることも可能かと思います。

いずれに致しましても、個人交渉で解決するのは難しいのではないかと思います。
個人間で交渉するよりも、弁護士等の専門家にお願いする方が良いのではないでしょうか？

（高原開発・涌井さん）

■□相談者より

ご連絡が遅くなり、申し訳ありませんでした。

弁護士の方も同様のことをおっしゃっていました。