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相談内容　境界からの後退が50cmに満たない注文住宅の解約について

愛知・40代男性
昨年9月に自由設計の注文住宅を購入しました。
この会社の販売方法は、「土地＋基本住宅プラン」のセット販売で、
同時に各々の契約を締結しました。
契約後、設計士と住宅プランの打ち合せを行っていたところ、
　　　・同時発売の隣地（すでに基礎を施工中）は、
　　　　境界線からの壁面後退が約33cmとなっており、
　　　　民法上の壁面後退50cmをクリアしていない
ということが判明しました
（この土地の規制区分は第1種低層住居専用地域で、壁面後退に関する規制はありません）。

隣地の設計状況については、契約時に、営業マン（宅地建物取扱主任者）からの
説明は一切ありませんでした。
その点について、営業マンは、
　　「通常、当社同士の分譲区画の場合、
　　　隣地との壁面後退を40cm以上に設定していますが、
　　　今回の計画では、40cm未満に設定して販売している」
　　とのことです。

しかし、隣地の壁面後退が50cm以下である点について、
事前に説明されていないことに納得できず、現在、契約解除を考えています。
契約書の契約解除に関する事項には、
　　●買主違約の場合は
　　　売買代金の20％相当額を違約金として売主に支払うものとする
とありますが、
やはり、違約金を支払う義務はあるのでしょうか？
ご教示頂きたく、宜しくお願い申し上げます。

□■アドバイス：１

契約内容を確認しなければいけませんが、
以下の内容に適合しているかどうかが大事です。

宅建業者が宅地を販売するにあたり、土地購入者が一定期間内に、
売主、もしくは売主が指定する建築業者との間において、
建築請負契約が成立することを条件とするときを、建築条件付き宅地といいます。
下記、1、2、3の条件を満たす場合のみ、
建築条件付宅地として取り扱うことができます。

　　　1.土地売買契約後3ヶ月以上の期間内に、
　　　　建築請負契約が成立することを条件とした土地売買契約を締結すること。
　　　2.建築を請負うことができる者は、
　　　　売主（売主の100％出資子会社を含む）、またはその代理人に限ること。
　　　3.建築条件が成立しなかった時は、預り金・申込証拠金・その他受領した
　　　　金銭は全て速やかに返還すること。

「隣地の設計状況については、契約時に、営業マン（宅地建物取扱主任者）から
　の説明は一切ありませんでした」
については、
当該地域に規制がなければ、基本的に宅建主任者説明義務はありませんが、
　　
「通常、当社同士の分譲区画の場合、隣地との壁面後退を40cm以上に
　設定していますが、今回の計画では、40cm未満に設定して販売している」
という営業マンの文言は、
契約前に伝えなければいけないことになります
（今回の分譲は通常とは違っている点）。
しかし、義務ではないので、法的な責任追及は難しいですが、
過失には問えると思われます。

一方的な解約申し出になると違約になりますが、
冒頭にあります販売方法や契約内容の確認をしなければなりません。
物件を気に入っておられるのであれば、解約以外の方法での解決も
視野に入れれば…と思います。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：２

私見ですが、気になるのは、
　　　●すでに隣地に境界から33cmの所に建物が建っているということは、
　　　　愛知県が建築確認許可を出した