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相談内容　登記移転時の謝礼について

京都・40代男性
街で暮らしていましたが、7年前に宅地付き農地を購入し、
3年前から家を建て、家族が移住して生活しています。
ようやく土地の方や農業委員の方々に認めていただき、農家登録をして、
土地も仮登記から本登記に移行することができるようになりました。

ただ、この手続きに仲介の不動産屋さんから、
　　「先所有者の方の実印がいるので、20万円をお礼として用意して欲しい」
と言われました。

私としては、購入してからの税金はすべてこちらで払っており、
未解決であった水利組合のもめごとも、こちらで（200万円ほど支払って）
解決していることもあって、正直、高いという印象です。

そこでご相談なのですが、このような農地の登記移転に関して、
先所有者にお礼をするのは慣例なのでしょうか？
また、額の相場のようなものはありますのでしょうか？

□■アドバイス：１

私見ですが、
一般的な「はんこ代」と称するものは、5万円位が相場かと思いますが、
「登記移転時に謝礼を支払う慣例」というのは聞いたことがないです。
また、法的には購入当時の売買契約内容に準じます。
ただし、地域地区によっては存在する慣例かもしれないので、
地元の自治会長や役場に問い合わせしてみるのも一考かと思います。
（響不動産リサーチ・山中祐次さん）

□■アドバイス：２

詳細が非常に解り難いのですが、
　　　●市街化区域外か調整区域か都市計画区域外の（つまり市街化区域以外の）
　　　　宅地と農地（恐らく農振がかかっている）を7年前に購入
　　　●宅地は昔からの宅地なので、すぐに所有権移転登記し、建物も新築できた。
　　　●しかし、農地は農家資格が無かったので、仮登記だけしておいた
と推測し、
以上の通りだと仮定した上で、私見を言います。
なお、違っていたら、詳細を教えて下さい。

まず、農家資格を取得するためには、
各地方自治体で決めている最低耕作面積が必要です
（私の地元だと1反分～4反分で、自治体や地域によってバラバラです）。
それと、一定数以上の農業用機械（トラクター等）が必要です。
そして、貴方が農家資格を取得するために、これらの条件をみたしていたのか
どうかによって、かなり考え方は変ると思います。

満たしていなかった場合は、それらの名義貸料的な意味合いが強くなると思いますので、
謝礼については相対で決めるべきですし、本来はやるべきではない名義貸し
（耕作面積の水増しや農業用機械を譲渡したことにする）を、
無料で行う人はいないでしょう。
つまり、謝礼の支払いも理解できるとも言えますし、
トラブルと農家資格を取り消されることもありえると思います。
これらの名義貸しの相場は、かなり高くなるのが普通だと思います。

満たしている場合は、その仲介業者や売主さんが特別な苦労をすることも
無かったのではないかと思いますし、所有権移転のために実印をもらうのは、
無料であるのが普通だと思います。

問題は、貴方が農家資格を取得するために、
売主や仲介業者が特別な融通を図ったかどうかではないでしょうか？
また、それらの融通については、事前に説明があったかどうかも大事だと思います。

なお、宅地に建てた建物が売主の名義貸しによる農家住宅や分家住宅だった場合は、
それなりの謝礼は要求される可能性はあると思いますが、
それも事前に相対で決めておくべきことだと思います。
（高原開発・涌井さん）