【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす

東京・40代男性
現在、袋地の一番奥に住んでおります。
家の前から公道に出るまでの私道部分については、
その袋地を囲っている9人で分筆して所有しております。

私が住んでいる自治体では、ゴミの各戸収集を始めましたが、各戸収集では、
自分の家の前にゴミを出し、それを清掃職員が集めに来ます。
つまり、その私道部分を清掃職員が通って収集しにくるわけです。

そこでお聞きしたいのですが、私はこの各戸収集に反対しております。
清掃職員の私道の通行を禁止することはできるのでしょうか？
それとも、他の所有者が各戸収集を望んでいるというのであれば、
禁止できないのでしょうか？

ちなみに、この私道は、道路位置指定も受けておりませんし、
2項道路でもないため、建築基準法上の道路ではありません。
また、公衆用道路でもないため、固定資産税は支払っております。

どうかご教授願います。

□■アドバイス：１

分筆所有と言う点等を考えますと、俗に言う宅延の事だと思います。

　返答の前にまずお聞きしたい点が御座います。
　　　1.地益権の設定はされていないのか？
　　　2.宅延部分は、共通に使う主旨
　（塀を建てない・車は駐車しない・共同の通路としてお互いに使用するなど）
　　　の念書や覚書は締結されているのかどうか？

通常、宅延の共同使用の場合は、
上記のどちらかを契約時に行うと思いますが、いかがですか？

（高原開発・涌井秀人さん）

■□相談者より

早速のご返事ありがとうございます。
上記の件ですが、1の地役権の設定はしておりませんが、
2に関してはおっしゃる通り覚書を締結しております。
　　ちなみに、
　　　●★●
　　　●私●　★＝私の家
　　　●　●　●＝他の家
　　　●道●
こんな感じで、私道を9軒の家で囲っていています。
さらに複雑ですが、この私道をまず3等分して、
それをさらに9等分ずつして、それぞれが所有する
という方式を取っております。どうでございましょうか？

□■アドバイス：２

9軒で囲うと言う事は、実際に宅延だとすると9×2m=18mとは違いますよね？
実際にその私道は合計何m幅有るのでしょうか？
それと実際に分筆して持っているのは何軒でしょうか？
あまり本題とは関係ないのですが、建替えの時の
建築確認が気になりますので、差し支えなかったら、ご返答下さい。

さて、本題ですが、その覚書に従うのが順当でしょう。もし覚書が無かったら、
貴方のご希望通りの通行禁止も可能とも言えるのでしょうが、
共同で使うと言う覚書に貴方自身が署名捺印をしたのならば、
それに従うべきだと私は思います。

なお、最近では覚書だと素人間の転売時に継承せず、
買主（＝新しい所有者）が知らないと言う問題が発生する場合もあり、
地益権を設定するケースが多くなっています。
また、昔から良く行われてきたのは、互いに他人の入り口の宅延部分を
持ちあったり、持分登記にしたり…。

何故、その様な面倒な事をしてきたのか考えてみて下さい。
それは、宅延ではあっても、皆で共同で使えるようにするための工夫なんです。
つまり、自分の持ち物ではあっても、皆で共同で使えるようにする為なんです。

貴方のケースの場合は、通行禁止にするより、反対ではあっても