【Fudosan.JP】 不動産相談.com

投稿日 = 2006/12/21
題名 = 　事業用物件の原状回復について
お名前 = デザイナー
ご相談 =

私はデザイン事務所を立ち上げる為、5日後に初めて事務所の契約をする予定の個人事業主です。

まだトラブルになっている訳ではないのですが、後で揉め事の種になりそうな点は少しでも解消しておきたいと思い、ご相談をさせて頂きました。内容は主に、退店時の原状回復についてです。

まず内見時に、管理も兼ねた仲介業者から言われていたのは「事務所なのでどんな内装にしても良いが、出ていく時に元あった状態に戻してくれれば良い」というものです。

これはどんな物件を借りる時でも同じ言い方をされますが、私は今まで自宅兼仕事場として使う住宅の契約しかした事がありません。事務所物件での原状回復のとらえ方については、業者と最初から差がある事は分かっていましたので、重要項目説明書や契約書の案をあらかじめ頂いて、疑問に思う点を担当者に質問してきましたが、答えがいつも曖昧で、原状回復の「原状」についての定義がはっきりせず、少し不安な点を残したまま契約にむかっています。

契約書案の原状回復の項目には、
「乙（筆者駐※借主）が本契約の終了に伴い、甲（筆者駐※貸主）に対し本件貸室の明渡しをする場合、乙が施工、設置した造作設備及び乙の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用方法等による汚損、磨耗した床、壁、天井等の造作設備等は乙の負担を持って撤去修理して明渡日迄に契約当初の原状に復してから明渡さなけくてはならないものとする。（以下略・原文ママ）」とあります。

退店時の保証金の償却（10％）の意味や、工事からすでに半年経とうとしている内装を担当者が口頭では「新品渡し」と表現している意味が解らなかったのと、上の文章が、ポイントになる句読点を何処で切るかで微妙に解釈の変わる書き方になっているのに疑問を持ちましたしたので、担当者に対し以下の様に質問をしてみました。

**************************************
撤去修理の際の当方の費用負担の範囲は、箇条書にすると、
　「乙が施工、設置した造作設備」の撤去。
　「乙の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用方法等による汚損、磨耗した床、壁」の修理。
　「天井等の造作設備等」の撤去、という分け方で良いでしょうか。
　
　そうすると、通常の使用に伴う経年変化や損耗については貸主さまの維持負担になると思いますが、
　その後の「明渡日迄に契約当初の原状に復してから明渡さなければならないものとする」と言う点については、
　それぞれの負担の境界をもう少し明確にしたいのですが、その基準はどんなものですか。
　
　この物件について「経年変化・通常損耗」と「善管注意義務違反」の違いのわかる具体例や
　「床」「壁」「天井」など内装の償却期間などのガイドラインなどがあれば教えて下さい。
　
**************************************

それに対する担当者の答えを私の記憶から要約しますと、
「退店時に必要な状態は、クリーニングされた水周り、新品に張替えられたタイルカーペット・壁のクロス、ペンキが塗替えられた天井パネル、補充された蛍光灯等」「“原状”をいちいちはっきり決める事が出来ない」と言う曖昧な答えしかもらえませんでした。

借主によって、個別に契約書の内容を作り直すのは大変だからなのかもしれませんが、最初から「新品にして退去」と書かないのは何故なんでしょうか？借主が耳障りの良い書き方にしておいて、後で文句を言われても解釈の違いで済ませる為なんでしょうか？

色々質問しても担当者は「解りづらいかも知れないが、うちも弁護士に書かせていて法律上は問題ありません」と的外れな事を言うだけで、埒があかなかったので、今回は契約書の文言自体はそのまま受け入れるつもりですが、原状回復工事の仕上がりの合否は、貸主や業者しか判断できないだけに、何の為の契約書なのかと疑問が残りましたし、不公平な感じがしました。

また、この物件は募集に「事務所内装渡し」となっていて、実際の内装は天井が中古パネルにペンキ塗り、壁がビニールクロス、床がタイルカーペットの仕上げです。

私が「保証金の“償却